Imagine el siguiente escenario: usted decide vender su casa y firma una promesa de compraventa. El comprador le adelanta el 30 % del precio y, en un acto de confianza, usted le entrega las llaves anticipadamente para que se mude. Llega la fecha pactada para firmar la escritura en la notaría y el comprador no asiste porque el banco le negó el crédito.
Convencido de que la responsabilidad recae por completo en el comprador, usted demanda para que se declare el incumplimiento, se resuelva el negocio y se le indemnicen los perjuicios: la pérdida de otras oportunidades de venta, los gastos ocasionados y demás consecuencias económicas. El problema aparece al revisar su propia conducta: en la fecha acordada usted tampoco estaba en condiciones de cumplir. No presentó el certificado de tradición y libertad actualizado y el inmueble seguía gravado con una hipoteca que, según lo pactado, debía estar cancelada para escriturar.
El comprador no compareció, pero el vendedor tampoco estaba preparado para transferir el inmueble en las condiciones prometidas. Si ambos desatendieron obligaciones que debían cumplirse simultáneamente, ¿puede uno atribuirle al otro todo el fracaso del negocio y exigir indemnización? La respuesta de la jurisprudencia suele sorprender tanto a vendedores como a compradores.
En un artículo anterior abordamos cómo la conducta de las partes durante la ejecución de un contrato puede ser más poderosa que lo escrito: «Cuando la conducta redefine el contrato». El escenario de hoy es su expresión más extrema: cuando ninguna de las dos partes cumplió, su comportamiento conjunto envió un mensaje silencioso que el derecho debe interpretar.
¿Qué es un contrato de promesa?
El contrato de promesa es aquel en el que las partes acuerdan unos actos preparatorios que permitirán celebrar y perfeccionar un contrato en el futuro. Estas obligaciones son, por lo general, de hacer; pero la promesa no transmite el dominio ni perfecciona el negocio definitivo: ese efecto solo se produce con la escritura pública y su posterior registro.
En Colombia la promesa está regulada por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que exige que conste por escrito, que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces, que contenga un plazo o condición que fije la época de su celebración, y que el contrato esté determinado de tal suerte que solo falten las formalidades de su perfeccionamiento.
El riesgo de la ejecución anticipada
Es muy común que las partes acuerden una ejecución temprana de algunas obligaciones (pago de arras, entrega anticipada del inmueble). El riesgo de estas entregas anticipadas es que el contrato empieza a ejecutarse por partes: si se cumple una porción del negocio, la promesa va perdiendo vigor proporcionalmente.
En el ejemplo, el comprador no asistió a la notaría con el dinero y el vendedor no llegó en condiciones de transferir el inmueble conforme a lo pactado. Si alguna parte demanda la resolución y la indemnización, el juez examinará primero si quien reclama cumplió sus propias obligaciones o, al menos, estuvo realmente dispuesto y preparado para cumplirlas.
La regla del contrato no cumplido
La regla del contrato no cumplido, conocida en latín como exceptio non adimpleti contractus y consagrada en el artículo 1609 del Código Civil, establece que ninguna de las partes está en mora mientras la otra no haya cumplido o no se haya allanado a cumplir. En palabras sencillas: si las dos partes incumplieron, ninguna puede reclamar perjuicios a la otra.
«Quien reclama una indemnización no solo debe probar el incumplimiento ajeno: también debe demostrar que cumplió o estuvo dispuesto a cumplir sus propias obligaciones.»
El desenlace judicial
Si usted acude ante un juez para aniquilar jurídicamente el contrato por el incumplimiento de su contraparte, pero queda probado que usted también falló, el juez declarará la resolución por mutuo disenso. No para darle la razón a alguien, sino por pura equidad: para evitar que el negocio sobre la casa quede congelado indefinidamente.
Cuando las obligaciones eran recíprocas y debían ejecutarse al mismo tiempo, el incumplimiento de ambas partes puede impedir que una constituya a la otra en mora. Sin ese presupuesto, la pretensión indemnizatoria pierde fundamento: no basta con demostrar que la contraparte falló si quien demanda tampoco cumplió ni se allanó seriamente a cumplir.
«El derecho simplemente borra la operación y manda a cada quien para su casa, literalmente.»
La única orden que impartirá el juez será volver las cosas al punto de partida. En términos prácticos: el vendedor deberá devolver el 30 % recibido, debidamente indexado para protegerlo de la inflación, y el comprador deberá entregar las llaves y desocupar el inmueble. Nadie se queda con el dinero del otro como castigo.
Para evitar este dolor de cabeza
Si va a vender o comprar un inmueble, tenga presentes estas lecciones fundamentales.
Afirmar no es probar
No basta con decir en la demanda que usted fue un «contratante cumplido». Tiene la carga de demostrar con documentos que estuvo listo y dispuesto a firmar la escritura en las condiciones acordadas. Un correo, un paz y salvo o un extracto bancario pueden ser la diferencia entre ganar y perder.
Revise su propio cumplimiento antes de reclamar
Antes de solicitar una indemnización, verifique si puede demostrar que cumplió o estuvo preparado para cumplir cada obligación a su cargo. El incumplimiento propio puede frustrar la reclamación, aunque la contraparte también haya fallado.
Prepárese antes de la fecha
Revise con anticipación que el certificado de tradición y libertad esté vigente, que no existan hipotecas, embargos ni limitaciones pendientes, y que todos los documentos exigidos para la escritura estén listos. Una sola omisión puede costarle el derecho a reclamar.
Referencias
Jurisprudencia
Tribunal Superior de Medellín, Sala Civil. Sentencia del 20 de marzo de 2026. Rad. 2022-00387-02.
CSJ, Sala de Casación Civil. Sentencia SC1662-2019, Rad. 1991-05099-01.
Normatividad
Código Civil, art. 1546 (condición resolutoria tácita).
Código Civil, art. 1609 (exceptio non adimpleti contractus).
Código Civil, art. 1615 (mora como presupuesto de la indemnización).
Ley 153 de 1887, art. 89 (requisitos de la promesa).